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王的房产课第20集：在昆明市使用公积金贷款买房如何确认贷款年限？影响贷款年限因素有三个，根据计算取最低值，作为贷款年限。第一、根据主借款人的年龄计算男职工最长可以贷到65岁，女职工最长可以贷到60，最长贷款年限=最长贷款年龄-现在年龄第二、根据剩余土地使用年限计算最长贷款年限=剩余土地使用年限-20第三、最长贷款年限为30年举个例子：有一位客户，叫李明，现45岁，男性，单身，想在昆明市使用公积金买一套二手房，房屋土地使用剩余年限45年，请问李明使用公积金贷款的贷款年限是多少。

房贷按照规定的公式计算即可，其公式为房贷＝按揭贷款金额×房贷利率。房贷利率＝基准利率×（1＋／－浮动范围）。房贷的影响因素有如下几个：1、贷款金额。贷款金额越多月供越多，但是首付款就越少。贷款金额的多少取决于《商品房买卖合同》上的房屋总价和首付款金额（二手房总价和评估机构评估出来的价格有关系）。2、基准利率。基准利率不是固定的，央行会根据不同时期的经济情况不断变化调整的。

基准利率的调整没有固定的调整时间和调整频率。3、贷款年限。贷款年限越长，基准利率越少，月供越少。贷款年限和房屋的剩余土地使用年限以及贷款人的年纪有关系，正常情况下商业按揭贷款贷款人最大贷款年纪不得超过65周岁，贷款期限不超过30年。公积金贷款人的最大年纪不超过退休年纪，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。

1、住房公积金贷款期限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）；也有的是说贷款的年限 贷款人年龄，不得超过70年，具体以各地方公积金管理中心规定的贷款年限为准。2、商业贷款年限最长为30年，有些银行要求贷款人年龄 贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）；而有些银行则是要求贷款人年龄 贷款期限，须小于70年。

3、组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，贷款年限方面的要求，与上述一样。总而言之，贷款年限国家规定的法定退休年龄（或70）贷款人实际年龄，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则越短。4、年龄是影响贷款年限最主要和最普遍的因素，除此之外，贷款年限还受到其它因素的影响，比如房产的性质、二手房的年龄等，拓展资料房贷，也被称为房屋抵押贷款。

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